Av: Advokat Ida C. Stavnes Høisæther
Svært mange hytter i Norge står på festet tomt.
Svært mange hytter i Norge står på festet eller bygslet tomt.
Tomtefeste har vært gjennom en revolusjonerende utvikling de siste 40 årene, særlig når det gjelder oppregulering av festeavgiften.
Det som er et vel så viktig aspekt for mange, og som ikke er viet like mye oppmerksomhet i media, er retten til innløsning eller forlengelse. Et særtrekk ved festeavtaler er at de har lang kontraktstid, og mange har sine familiehytter på festetomter som de ønsker at skal gå videre til neste generasjon.
Tomtefesteloven kapittel 6 har regler om innløsning og forlengelse der avtalen gjelder tomt for bolig eller fritidshus. Hvorvidt festeren kan innløse der festeformålet er annet enn bolig eller fritidshus, beror på festeavtalen eller tilleggsavtale til denne.
INNLØSNING
Festeren kan kreve å innløse en festetomt til bolig eller fritidshus når det er gått 30 år av festetiden – dersom ikke kortere tid er avtalt – eller når festetiden er ute. Tiden regnes fra den dagen tomten ble stillet til disposisjon. Festeren er her gitt en innløsningsrett uten hensyn til hva som måtte stå i avtalen og uten hensyn til når avtalen er inngått.
Etter at det er gått 30 år av festetiden, kan festeren også kreve å innløse en festetomt til bolig hver gang det er gått to nye år, og en festetomt til fritidshus hver gang det er gått ti nye år.
Festeren må fremsette kravet skriftlig senest ett år før innløsningstiden er inne.
NÆRSTÅENDES INNLØSNINGSRETT
Dersom en festeavtale gjelder for livstid, frem til festerens død, har også følgende nærstående personer innløsningsrett: festerens ektefelle, livsarving, fosterbarn som står i samme stilling som livsarving, og de som de siste to årene har hørt til samme husstand som festeren. Den nærstående må fremsette kravet skriftlig senest ett år etter festeren døde.
FORENELIG MED BORTFESTERENS RETTSGRUNNLAG
Retten til innløsning gjelder bare så langt denne kan forenes med bortfesterens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Et fradelingsforbud med prioritet foran festeretten kan for eksempel hindre utløsning. En tredjeperson med rett til bortfestereiendommen kan imidlertid ikke motsette seg at tomten senere innløses, dersom vedkommende må regnes å ha gitt samtykke til bortfestingen uten forbehold mot innløsning.
OPPSIGELSE
Retten til innløsning når festetiden er ute faller ikke bort med mindre bortfesteren senest to år før festetiden er ute har sendt skriftlig oppsigelse til festeren med varsel om hvilket tidspunkt festetiden går ut, om retten til innløsning og om fristen for å kreve det.
FORLENGELSE
Når festetiden er ute for festetomt til bolig eller fritidstomt, og tomten ikke blir innløst, løper festet videre på samme vilkår som før. Festeren kan med andre ord få avtalen forlenget istedenfor å kreve innløsning. Bortfesteren kan imidlertid kreve at festeavgiften blir regulert i samsvar med tomtefesteloven § 15 fjerde ledd. Etter den automatiske forlengelsen kan festeforholdet sies opp av festeren.
BYGDEALLMENNING ELLER STATSALLMENNING
Ved krav om innløsning av en festetomt til bolig eller fritidshus som hører til en bygdeallmenning, kan bortfesteren istedenfor tilby festeren forlenging av festeavtalen. Det samme gjelder ved krav om innløsning av en festetomt til fritidshus som hører til en statsallmenning eller til Finnmarkseiendommens grunn i Finnmark.
Vi i advokatfirmaet Hansson har mye erfaring med tomtefeste, og bistår deg gjerne dersom du har spørsmål om innløsning eller forlengelse av festeavtalen.